Comenta Julio Tejedor
Bielsa en “Nuevos instrumentos de planificación y gestión de la rehabilitación
y la regeneración urbana” (1), que la renovación urbana a la que me refiero en La renovación urbana y su régimen jurídico,
Reus, 2013, sería la aplicación a la ciudad construida de los esquemas del
ensanche [Tejedor,
2013, 28].
Lo dicho supone pasar por alto la
atención prestada a la existencia de residentes en los ámbitos de la renovación
urbana, que no se dan en las actuaciones de ensanche en terrenos en despoblado.
La existencia de población residentes en el ámbito de las actuaciones de
renovación por obsolescencia de lo construido, y su toma en consideración a la
hora de definir el régimen jurídico de este tipo de actuaciones, introduce tal
cantidad de variaciones en relación con lo que es una actuación de crecimiento
en terrenos en despoblado, que es posible afirmar que este es un hecho que aparta
de manera significativa el régimen jurídico de las actuaciones de renovación
del de las actuaciones de crecimiento.
Téngase en cuenta, en relación con
lo que se está diciendo, sobre las diferencias existentes entre actuaciones de
renovación de la ciudad construida que ha devenido obsoleta y actuaciones de
crecimiento ―todas ellas relacionadas con el hecho de que en las primeras se
actúa sobre un territorio habitado―, en primer lugar, que los residentes afectados por una actuación de renovación son titulares del derecho al realojamiento y retorno. Este es un
factor de las actuaciones de renovación de enorme relevancia, por cuanto incide en
todos los pormenores de su diseño y formulación, tanto en lo relativo a su planificación,
como por lo que se refiere a la gestión, así como el más pequeño de los detalles relativos a cómo
se produce la ocupación efectiva de los bienes inmuebles por parte de sus futuros
habitantes. Esta importantísima característica de las actuaciones de renovación, derivada de la existencia de residentes en el ámbito de la actuación, es, por cierto, compartida con las actuaciones de
rehabilitación, a las que está dedicada el artículo de Julio Tejedor Bielsa,
que, paradójicamente, no hace ni mención al derecho al realojamiento. No hay ninguna
referencia al derecho al realojamiento y retorno, porque la atención prestada a los
residentes se centra en su consideración como propietarios de bienes inmuebles
que participan como tales en la actuación de rehabilitación, dejando a parte su
consideración como ciudadanos titulares de derechos sociales. De ahí que se
hable del deber de conservación, del deber de rehabilitación, de órdenes de
ejecución, de expropiaciones, etc. Sin embargo, en relación con las personas
afectadas por actuaciones de rehabilitación (al igual que en el caso de que se
vean afectadas por una actuación de renovación), antes de tomar en
consideración su estatuto jurídico como propietarios, no debe desdeñarse su consideración
como ciudadanos, y en particular como ciudadanos titulares del derecho al
realojamiento por ser residentes en los inmuebles afectados por las actuaciones de
rehabilitación (y lo mismo hay que decir en relación con las actuaciones de
renovación). Téngase en cuenta que el derecho al realojamiento es desarrollo legal
del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Fue enunciado por
primera vez con ocasión de la Ley de reforma de la Ley del Suelo efectuada en
1990. Se trata del primer desarrollo legal que ha tenido el derecho constitucional a
la vivienda. Posteriormente, ya en el siglo XXI, vinieron las leyes del derecho
a la vivienda aprobadas por las Comunidades Autónomas, como es el caso de Catalunya,
Andalucía y Castilla y León; y en otro sentido, las leyes de vivienda de la
Comunitat Valenciana, Murcia y País Vasco. Pues bien, algo tan importante como el
derecho al realojamiento y retorno de los residentes afectados por actuaciones de
rehabilitación y renovación urbana, no merece ninguna atención por parte de Julio
Tejedor Bielsa, en un artículo dedicado a la rehabilitación urbana. Este vacío
está en la base del error de equiparar actuaciones de renovación por
obsolescencia y actuaciones de crecimiento.
Los vecinos hablan orgullosos de los resultados de la actuación de renovación urbana en su barrio (imagen de Manel Cantos).
Hay que tener en cuenta que, a consecuencia de la presencia de
personas habitando el territorio afectado por actuaciones de renovación, y en
consecuencia la existencia del derecho al realojamiento y retorno, de ello se
derivan todo un cúmulo de consecuencias que afectan a todas las fases y
pormenores de la ejecución de estas actuaciones. Desde la planificación de las
mismas, pasando por su gestión, así como los detalles de la financiación (p.e.:
la existencia de residentes con derecho al realojo merma de manera drástica las
posibilidades de acudir al crédito hipotecario como fórmula de financiación de
la actuación urbanística/edificatoria, lo que aboca a la búsqueda de nuevas
fuentes de financiación; en este punto los Fondos de Pensiones están llamados a
desempeñar un papel de trascendental importancia); o la incidencia en el
apartado relativo a la definición de las fórmulas jurídicas concretas para la
ocupación efectiva de los bienes inmuebles resultantes de la actuación de
renovación. Ninguna de estas circunstancias se dan en una actuación de
crecimiento. Pero fijémonos en estas cuestiones, con un poco de detalle.
La presencia de personas residiendo
en el territorio afectado por la actuación de renovación, que por tal motivo
son titulares del derecho al realojamiento y retorno, tiene incidencia
incluso en la ordenación urbanística de la actuación. En este sentido, conviene
tener presente que el derecho al realojamiento se articula en el Derecho
urbanístico mediante la obligación que recae sobre el promotor de la actuación
de renovación de elaborar un Plan de Realojamiento. Se refiere a ello toda la
legislación urbanística de las Comunidades Autónomas. El Plan de Realojamiento
tiene una incidencia directa en el proyecto de reparcelación horizontal por
pisos, que se habrá de elaborar como parte del proceso de ocupación efectiva de
los bienes inmuebles resultantes de la actuación; y uno y otro inciden en el
diseño de la actuación. Téngase en cuenta a este respecto, que los habitantes de las zonas obsoletas
necesitadas de renovación se encuentran, en una proporción muy importante, en
un rango de edad en el que sus necesidades de espacio y funcionalidad de las
viviendas ha cambiado notablemente a consecuencia de haber entrado en la
tercera edad. Este es un fenómeno de la máxima trascendencia, tanto por la entidad social del mismo, como por los cambios que acarrea en cuanto al uso del espacio habitado. La tercera edad es en la actualidad un grupo social que no para de crecer, fundamentalmente a consecuencia del alargamiento de la esperanza de vida de las personas,
pero también a consecuencia de las jubilaciones anticipadas, etc., el caso es
que se ha terminado configurando un largo periodo de la vida de las personas
en las que sus necesidades, conveniencia y deseos tienen muy poco que ver con
las necesidades, conveniencia y deseos que protagonizaron su vida adulta desarrollada
en el contexto de unidades familiares de composición variable. En esa tesitura,
la renovación urbana constituye una oportunidad inmejorable para llevar a cabo
una reconsideración de la forma del espacio habitacional, tanto en lo que se
refiere a usos privativos como colectivos y comunales, que atienda a las
necesidades, conveniencias y deseos de los futuros habitantes; porque conviene
no perder de vista que los mismos están perfectamente identificados en el Plan
de Realojamiento, hasta el punto de que la toma en consideración de este factor ya
no es el resultado de una prospección de mercado, sino el cumplimiento de una
exigencia legal y social insoslayable.
La regeneración y renovación en el barrio La Mina en Sant Adrià del Besós es un buen ejemplo de los problemas generados por la postergación de la actuación de renovación, ahora muy difícil tras haber sido adjudicadas las viviendas que tenían que haber servido para el realojo de los afectados por la actuación de renovación en el edificio Venus.
La presencia de personas habitando
el territorio afectado por una actuación de renovación por obsolescencia,
titulares del derecho al realojamiento y retorno, tiene incidencia no sólo en los aspectos relativos al diseño de la actuación, sino que incide igualmente en
distintos aspectos de la gestión urbanística. Nos hemos referido antes, a modo
de apunte, a la incidencia en cuestiones como la financiación de la actuación y
la definición de las fórmulas en concreto con las que se va a llevar a cabo la
ocupación efectiva de los bienes inmuebles resultantes de la actuación de
renovación (porque habrá que tomar en consideración, junto al más tradicional
de la propiedad, entre otros: el arrendamiento, el usufructo, el precario,
etc.). Pero es que todas estas cuestiones no son más que una pequeñísima parte
del conjunto de cuestiones a tener en cuenta en la gestión de las actuaciones
de renovación urbana, a consecuencia de la presencia de personas residiendo en
el territorio afectado por este tipo de actuaciones. En este sentido, no podemos dejar
de hacer referencia a todo el conjunto de cuestiones que tienen que ver con el
análisis psicosocial del lugar. De ello resultará la existencia de relaciones
de dominación del espacio por parte de los residentes, así como de pertenencia
al mismo (el arraigo), todo ello configurador de una determinada cultura en
relación con el uso y disfrute de esa parte de la ciudad que se va a ver
afectada por la actuación de renovación, y que en consideración a ello, obliga
a la adopción de medidas preventivas, correctoras y compensatorias. Entre otras
medidas que deben ser adoptadas, por ejemplo para el caso de que la actuación de renovación
confluya con otras en el contexto de una actuación de regeneración urbana (lo
cual es más que probable a la vista del diagnóstico al que nos hemos acercado
siquiera sea de manera somera), habrá de adoptarse una especial prevención para no relegar la ejecución de la
actuación de renovación a un segundo plano, o posponerla en el tiempo
ejecutándola cuando ya se han producido las actuaciones de regeneración, porque
en tal caso se puede hacer impracticable la renovación de aquellos edificios que
están necesitados de ser sustituidos por otros nuevos. El caso de llegar a
ocupar las viviendas construida para el realojamiento antes de que las mismas hayan
cumplido su misión, es el más llamativo pero no el único. Constituye un buen ejemplo de lo que se está diciendo el caso de la
regeneración y renovación del barrio La Mina en Sant Adrià del
Besós (Barcelona).
Todo lo dicho no son más que algunos
apuntes, para llamar la atención sobre la importancia de tomar en consideración
las peculiaridades de las actuaciones de renovación urbana por obsolescencia
distinguiéndolas de las actuaciones de crecimiento.
__________________________
(1) Artículo publicado en Monografías de la Revista Aragonesa de Administratición Pública XV, número dedicado a la Rehabilitación y regeneración urbana en España. Situación actual y perspectivas, Gobierno de Aragón, Departamento de Hacienda y Administración Pública, Zaragoza, 2013 [ se puede consultar aquí ]
